مالیات بر اجاره مسکن در سال 1404: حقوق مالک و مستأجر
اجاره مسکن یکی از رایجترین انواع قراردادهای مدنی در ایران است، اما بسیاری از مالکان و حتی مستأجران از مسئولیتهای مالیاتی ناشی از آن آگاهی کافی ندارند. با تصویب قانون جدید مالیات بر درآمد در سالهای اخیر، قواعد مربوط به مالیات اجاره مسکن دچار تغییرات اساسی شده است. در سال 1404، مالیات بر عهدهی مالک است، اما مستأجر نیز نقش مهمی در فرآیند اعلام دارد. این مقاله بهصورت شفاف و حقوقی، مسئولیتها، نحوهی اعلام در سامانه املاک، جریمههای احتمالی و وضعیت معافیتها را بررسی میکند.
قانون جدید: مالیات بر عهده مالک است
بر اساس ماده 54 قانون مالیاتهای مستقیم (اصلاحیه سال 1401 و اجرایی در سال 1402 به بعد)، مالیات بر درآمد حاصل از اجاره مسکن کاملاً بر عهدهی مالک ملک است. این بدان معناست که:
- مستأجر موظف به پرداخت مالیات نیست.
- مالک موظف است درآمد خود را در اظهارنامهی سالانهی مالیاتی منعکس کند.
- نرخ مالیات بر اجاره مسکن بر اساس جدول تصاعدی مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی محاسبه میشود (بین ۱۰ تا ۳۵ درصد).
با این حال، قانون همچنین الزام کرده که مستأجر نیز موظف است قرارداد اجاره را در سامانهی املاک ثبت کند. این کار بهمنظور شفافسازی بازار و جلوگیری از فعالیتهای غیررسمی است. بنابراین، هر دو طرف قرارداد — مالک و مستأجر — نقش فعالی در فرآیند مالیاتی دارند.
نحوه اعلام قرارداد اجاره در سامانه املاک
سامانهی املاک (amlak.tax.gov.ir) ابزار رسمی دولت برای ثبت قراردادهای اجاره است. مراحل ثبت بهشرح زیر است:
- ورود به سامانه: هم مالک و هم مستأجر باید با کد ملی و رمز عبور (از طریق سامانهی امور مالیاتی) وارد سامانه شوند.
- ثبت اطلاعات ملک: شامل شمارهی پلاک، متراژ، آدرس دقیق و نوع ملک (مسکونی یا غیرمسکونی).
- وارد کردن جزئیات قرارداد: مبلغ اجارهبها (ماهانه)، مدت قرارداد، مبلغ رهن و سایر شرایط.
- تأیید مشترک: هر دو طرف باید اطلاعات را تأیید کنند. در غیر این صورت، ثبت نهایی نخواهد شد.
- دریافت شمارهی پیگیری: پس از تأیید، یک شمارهی پیگیری صادر میشود که باید در اظهارنامهی مالیاتی مالک ذکر شود.
نکته مهم: ثبت قرارداد در سامانه املاک جایگزین اظهارنامهی مالیاتی نیست. مالک همچنان موظف است درآمد اجاره را در اظهارنامهی سالانهی خود (در سامانهی My Tax) گزارش دهد.
جریمه عدم اعلام قرارداد اجاره
عدم ثبت قرارداد در سامانه املاک یا عدم گزارش درآمد توسط مالک، عواقب قانونی جدی دارد:
- جریمه برای مالک: در صورت عدم گزارش درآمد اجاره در اظهارنامه، علاوه بر پرداخت مالیات معوق، جریمهای معادل ۲٪ از مالیات قابل پرداخت برای هر ماه تأخیر اعمال میشود. همچنین، در صورت کشف درآمد پنهان، جریمهی تقلب (تا ۵۰٪ از مالیات) نیز اعمال خواهد شد.
- جریمه برای مستأجر: از سال 1403، مستأجرانی که قرارداد خود را ظرف یک ماه پس از شروع اجاره در سامانه ثبت نکنند، متحمل جریمهی ۵۰۰ هزار تا ۲ میلیون تومان میشوند.
- مشکلات اداری: عدم ثبت قرارداد میتواند در آینده باعث ایجاد مشکل در اخذ مدارک رسمی (مانند گواهی عدم بدهی یا ثبت آدرس) شود.
آیا اجارههای زیر یک میلیون تومان معاف از مالیات هستند؟
این یکی از رایجترین سؤالات مالکان است. پاسخ کوتاه: خیر، معافیت مطلقی بر اساس مبلغ اجاره وجود ندارد.
برخلاف تصور رایج، قانون فعلی هیچ معافیتی بر اساس سقف مبلغ اجارهبها (مثل یک میلیون تومان) در نظر نگرفته است. هر درآمدی از اجاره مسکن — حتی ۱۰۰ هزار تومان در ماه — مشمول مالیات است. با این حال، دو نکته مهم وجود دارد:
1. معافیت عمومی درآمد: طبق ماده 84 قانون مالیاتهای مستقیم، هر فرد حقیقی میتواند تا سقف معافیت سالانه (در سال 1404: ۴۸۰ میلیون تومان) از مالیات معاف باشد. اگر مجموع درآمدهای شما (شامل حقوق، اجاره و سایر منابع) از این سقف کمتر باشد، مالیاتی پرداخت نخواهید کرد — اما همچنان موظف به اعلام درآمد هستید.
2. کسورات قانونی: مالک میتواند ۲۵٪ از درآمد اجاره را بهعنوان هزینههای عملیاتی (استهلاک، تعمیرات و غیره) کسر کند و تنها ۷۵٪ آن را مشمول مالیات قرار دهد.
بنابراین، حتی اگر اجارهبها شما کمتر از یک میلیون تومان باشد، باید آن را در سامانه املاک ثبت و در اظهارنامه گزارش کنید. عدم اعلام، صرفاً به دلیل کمبودن مبلغ، توجیهپذیر نیست.
در نهایت، شفافیت در قراردادهای اجاره نهتنها یک الزام قانونی، بلکه گامی برای ایجاد امنیت حقوقی برای هر دو طرف است. مالکان با اعلام بهموقع، از جریمهها در امان میمانند و مستأجران نیز با ثبت قرارداد، حق خود را در برابر اخراج غیرقانونی یا سوءاستفادههای احتمالی حفظ میکنند.
